房地產投資（第6篇）
潛在投資風險高 商用物業價格落差大

投資商用物業的事前準功夫，看似簡單，實則較住宅物業難上千倍萬倍，其中最難以掌握的，還是物業的價格。也許你會好奇，到底是什么因素，左右商業物業的價格，還有潛在的投資風險有那些，又會對租戶帶來怎樣的影響？

商用物業的租金，通常是以租戶的業務類型及盈利前景為制定考量。

商用物業的用途都較住宅物業來得廣，但也是因為這樣，租戶面對的潛在投資風險相對增加。

資深房地產投資顧問鄭水興指出，商用物業價格變動即是租戶面對的首要投資風險。

“租戶通常會面臨2種情況，生意淡靜租金高，不然就是生意火紅，租金被提高至不合理。”

至于商用物業持有者如何制定租金，他說，通常是依據租戶的業務類型及盈利前景為考量。
鄭水興告訴《中國報》，商用物業與住宅物業最大的分別，在于物業價格。
“商用物業的價格落差較大，若是以百貨公司物業為例，每平方尺的售價或介于100至1萬令吉。反觀住宅物業，由于賣方式不一樣，很少會出現大起大落的房價，以高檔房屋計算，每平方尺則可能介于200至2000令吉。”
中央管理雜費多

鄭水興：若以金河廣場店舖為例，一旦物業使用價值較高，每方尺作價可能介于1萬至1萬5000令吉。

鄭水興以香港房價為例，指當地商用物價甚至炒高至每方尺30萬至40萬港幣（約17萬6000令吉）。

“至于我國商用物業價格，若以金河廣場的商用物業（店舖）為例，一旦物業使用價值較高，每方尺作價可能介于1萬至1萬5000令吉。”

還有一點需注意，雖說商用物業的管理程序較住宅物業來得簡易，但收費往往較住宅物業來得高。

“如果是獨立店屋可能就沒有這層憂慮，但若是在有中央管理層的情況下，通常得面對更為複雜的收費項目，包括超時使用冷氣等。”